XXI век ознаменован началом работ на намывных землях в Санкт-Петербурге. Сама по себе идея не является новой, намывать острова и дополнительные территории многие страны начали еще в средние века. Но именно работы в Северной столице России привлекли внимание не только российских, но и зарубежных экспертов, девелоперов, застройщиков, архитекторов.

Морской фасад: особенности проекта

Причин для повышенного интереса к проекту «Морской фасад» много. Среди основных необходимо назвать:

✔ Масштаб работ. Планируется сдать в эксплуатацию не менее 4-х млн. кв. метров жилья. Предполагается, что после завершения проекта в 2025 году население Василеостровского района Санкт-Петербурга увеличится на 60 тыс. человек.

✔ Предполагаемая максимальная высота зданий. «Морской фасад» разместится в непосредственной близости от центра города. И если на данный момент времени в центральных районах полностью запрещено высотное строительство, для новых территорий официальное ограничение по высоте установлено на уровне 250 метров. Этим не преминут воспользоваться застройщики, стараясь получить дополнительную прибыль из каждого намытого метра земли.

Вместе с тем, проект получает неоднозначную оценку и со стороны потенциальных покупателей, и со стороны экспертов в области строительства и архитектуры. Многие задаются вопросом, какая необходимость в столь массовом освоении территории и акватории Финского залива, не грозит ли городу экологическая катастрофа, каков запас прочности у плывущих и глинистых питерских грунтов?

Прежде чем отвечать на эти вопросы, необходимо выяснить, почему человек вообще пытается отвоевать куски суши у моря, разве недостаточно той земли, что есть?

Намывные земли: история вопроса

Оказывается, недостаточно. Первый искусственный остров возник в мировом океане еще в XVII веке силами японских строителей. Япония всегда славилась своей закрытостью, некоторой отрезанностью от окружающего мира. Иностранные корабли вплоть до XX века не могли заходить в японские порты. Жители страны тщательно следят за тем, чтобы не происходило смешение культур, народов, животного мира японских островов и остальной планеты.

Первый насыпной остров стал своего рода заставой на пути между континентом и Японией. Здесь выгружались корабли, отсюда отправлялись японские товары. Ни один европеец не видел Японию дальше этого острова. Опыт оказался удачным. К данному моменту времени японцы активно занимаются расширением границ государства за счет намывных территорий. Дополнительно решается проблема утилизации бытового мусора, отходов от деятельности промышленных предприятий. Все это не складируется на полигонах, не сжигается, а используется в качестве основы при насыпке островов.

Другая страна, пытающаяся отвоевывать земли у морской стихии, – Голландия. Здесь причины строительства на воде во многом сходны с японскими: большая численность населения при относительно небольшой территории государства. Важно отметить, что Голландия – одна из немногих стран в мире, лежащих ниже уровня мирового океана. Если голландцы не будут «отнимать» квадратные метры у моря, море захватит все и без разрешения.

Несколько иначе обстоит ситуация со строительством на намывных землях в ОАЭ – одной из самых богатых стран мира. Здесь не просто увеличивают территорию, застроенную самой престижной и дорогой недвижимостью в мире. Все намывные острова создаются в форме финиковой пальмы и видны из космоса. Для ОАЭ намывные территории – вопрос престижа.

Такова ситуация в мире. Реализацией проектов по намывке дополнительного пространства занимаются небольшие государства (Мальта, Кипр, Израиль), решающие проблемы перенаселения, увеличения страны не за счет войн и захвата чужой земли, а за счет засыпания прибрежных вод грунтом, отходами угольной и металлургической промышленности.

Почему намывают землю в Санкт-Петербурге?

Как обстоит ситуация в Санкт-Петербурге? Какова необходимость увеличивать территорию города не за счет земель области, а за счет Невской губы и Финского залива? Каковы положительные и отрицательные стороны проекта?

На все вопросы можно ответить так:

✔ Почему решено строить на воде, а не расширяться в сторону области? Вопрос престижа. Жить за городской чертой в Сестрорецке или Тихвине желающих немного. Предполагается, что большая часть жителей выберет квартиру на намывном острове, но в центре города, чем в области при полном отсутствии инфраструктуры и рабочих мест. Помимо этого, учитывается то, что многие предпочитают видеть из окон воду, а не соседние районы или пустыри.

✔ Отсутствуют проблемы с собственниками земли. Намывные территории никому не принадлежали. Не придется решать вопросы с переводом земель из одной категории в другую.

✔ По предварительным расчетам, стоимость квадратного метра квартиры не будет превышать среднюю для классов «комфорт» и «элит». По известным причинам квартиры эконом-класса на намывных территориях строиться и сдаваться в эксплуатацию не будут. Это не выгодно собственникам участков.

✔ Технологии намывки земли отработаны. Застройщики уверяют, но на новых территориях Васильевского острова грунт будет более плотным, чем во всем остальном городе. Собственникам жилья не стоит опасаться возможной просадки домов, появления трещин и разломов. В качестве дополнительного плюса отмечается, что в почвах новых земель полностью отсутствуют грунтовые воды, способные изменять рельеф, создавать канавы и каналы.

Авторы проекта не сомневаются в том, что все планы будут реализованы в сроки, установленные изначально – в 2025-28 годах. Экономические кризисы последнего десятилетия несколько ослабили интерес к строительству со стороны крупных подрядчиков, но работы идут, намывка продолжается гектар за гектаром.

Отрицательные отзывы и комментарии о проекте

Реализация проекта сопровождается не только положительными отзывами, но и многочисленными отрицательными комментариями и откликами. Недовольных много. Это и жители Васильевского острова, и экологи, и, как ни странно, застройщики. Среди основных негативных сторон проекта важно выделить несколько нюансов:

✔ Первыми подвергли проект критике те, что уже вложил немалые деньги в покупку элитных квадратных метров в домах на берегу залива. Вместо прекрасного и умиротворяющего пейзажа они получают вид на новые кварталы из небоскребов. С учетом разрешенной высоты строительства можно говорить о том, что старые районы окажутся в вечной тени.

✔ Принципиальными являются вопросы с инфраструктурой. В соответствии с проектом, застройка должна сопровождаться возведением всех необходимых социальных объектов: детских садов, школ, поликлиник. Проведенный анализ показывает, что российские застройщики решению социальных вопросов отводят место даже не на втором плане. Детские сады и школы строятся, но только после того, как в эксплуатацию будут сданы сотни жилых домов. И количество мест в учебных заведениях закладывается по минимуму. Будет ли мощностей Васильевского острова достаточно, чтобы принять всех желающих – неизвестно.

✔ Дороги. В России все стремятся построить дом повыше, сдать большее количество квартир. Но никто не хочет решать проблемы, связанные с передвижением сотен тысяч машин. Васильевский остров представляет собой одну большую пробку в часы пик. Что будет после сдачи в эксплуатацию новых домов, сказать не может никто. Предполагается, что нагрузка будет несколько снижена после окончания строительства ЗСД, но так это или нет, покажет время.

✔ Главными противниками застройки акватории Финского залива являются экологи. Земля намывается из Невской Губы. Есть опасения, что сама Губа при этом неизбежно будет мелеть, зарастать водорослями. Как следствие, изменится микроклимат района. Не меньше тревог вызывает и необходимость строительства обводных каналов для отвода паводковых вод. Течение Невы является достаточно мощным. Его достаточно для того, чтобы полноводной весной при активном снеготаянии размывать и подмывать новые территории. Решение вопросов с защитой от наводнений и загрязнением Финского залива уже привело к удорожанию проекта на 1 млрд. долларов. Если учесть, что Ленинградская область граничит с Эстонией и Финляндией, экологические проблемы могут перестать быть для России внутренними и рискуют выйти на международный уровень.

✔ Не меньше сомнений и у застройщиков. Если стандартно при строительстве в Санкт-Петербурге глубина свай может достигать 20 метров, то в случае с намывными территориями велика вероятность, что мощность фундамента и несущих конструкций придется увеличивать еще. Многих застройщиков останавливает и отсутствие ажиотажного спроса на квартиры в новых домах. Жители города настороженно воспринимают идеи строительства в море и предпочитают выжидать. Многие не против приобрести квартиру в престижном районе, но хотят получить гарантии, что дом не «уплывает» весной с ледоходом. «Морской фасад» - проект для тех, кто умеет ждать, кто имеет достаточно оборотных средств и не нуждается в быстрой реализации построенных объектов. Такие компании в России можно пересчитать «по пальцам».

✔ Противники строительства на намывных землях отмечают и то, что в городе десятки и сотни промышленных зон, многие из которых давно брошены владельцами и превращаются в пустыри. Рекультивация этих земель, их облагораживание обошлись бы городской казне в меньшие суммы, чем решение всех экологических проблем, сопровождающих освоение Финского залива.

✔ Отсутствует законодательная база для проведения экологических и строительных экспертиз возможного возведения небоскребов на намывных территориях. Не решен вопрос с тем, кто должен выступать в качестве заказчика экспертизы, кто должен ее оплачивать. Есть предложение обязать застройщиков проводить экспертизу за свой счет. Экологи опасаются, то в данном случае увеличится объем взяток за поддельные документы, разрешающие строительство.

Будет ли построен Морской фасад?

Намывка искусственных островов в Санкт-Петербурге ведется давно и активно. Но ни один из застройщиков выкупивших права на участки земли, еще не приступил к работам по возведению жилых или коммерческих зданий. Не решены вопросы с водоснабжением, канализацией, энергоснабжением. Коммунальные службы города не только не приступали к прокладке коллекторов, но и не начинают разработку проектов.

Будет ли реализован в полной мере проект «Морской фасад», изменит ли Васильевский остров свои очертания, с полной уверенностью на данный момент времени сказать не может никто. Правового обеспечения у проекта нет, экологическая экспертиза не проведена, как поведут себя грунты на топком основании, неизвестно. Появится ли в Санкт-Петербурге своя «Утопия» - покажут ближайшие годы.

На данный же момент времени минусы перевешивают все положительные моменты от реализации проекта.

Иллюстрации © Glorax Development.

Автор: Чернов Александр, гл. инженер КБ Русский Стиль

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
•